【マンション管理組合様向け】長期化するマンション大規模修繕と周期によるメリット・デメリット

マンション大規模修繕工事は12年周期で行われているのが一般的です。

これにより、長期修繕計画の考え方や作成方法に一定の基準が示されました。
ただし、これは国土交通省のガイドラインに記載されている目安であり、法律で明確に定められているわけではありません。
最近では、さらに長い18年周期でサービスを打ち出す管理会社も増えています。

実際、12年と18年では予算的にもどちらのほうがよいのか悩む管理組合様も多いでしょう。
どちらの周期にもメリットとデメリットがあります。

そこで今回は周期ごとの主な違いやメリットとデメリットについてご紹介します。自分たちのマンションに適した大規模改修工事のタイミングを見極めるための参考にしてください。

1.　長期化するマンション大規模修繕の周期とその主な違い

マンション大規模修繕を実施する周期が異なれば、総合的な工事回数や工事内容に違いが生じます。

一般的に、新築マンションの建て替えまでの目安が60年とされています。
従来の12年周期で大規模修繕を行う場合、建て替えまでに4回のタイミングで大規模修繕を行う必要があります。

これに対し、18年周期で大規模修繕を行う場合には、建て替えまでに3回の大規模修繕で済みます。この回数の違いが、最も大きな違いとなります。

そもそも、12年周期での大規模改修が定着したのは、2008年4月から改正された建築基準法により、タイル張り・モルタル仕上などのマンションは、タイルなどの外壁落下による事故を防止するために、建物の竣工・改修などから10年を経ている場合は3年以内に外壁の「全面打診調査」を実施しなければならなくなり、そのタイミングでの改修が一般化したためです。

しかし、マンションの老朽化とともに住民の高齢化や空室化が進み、積立金の不足などにより、適切な工事が行えないマンションが出てきました。

そこで、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を2021年9月28日に公表しました。
これにより、マンション管理組合などで資金計画の合意形成を行いやすくなりました。

また、修繕積立金額の一定の基準ができたことで、長期修繕計画が立てやすくなりました。
外壁の塗料やタイルの接着剤の耐性の向上や塗装技術の進歩によって、18年の使用に耐えうる外壁のマンションが増えてきたこともまた修繕計画長期化の一因となっています。

こうした流れを受けて、大手管理会社をはじめ、最大18年周期の大規模修繕の長期修繕計画によるマンション管理サービスを行う業者が増えています。

新たにスタートした最大18年周期の大規模修繕の長期修繕計画では、3年以内に外壁の改修工事を行う、または歩行者等に向けた安全対策を講じるなど、さまざまな工法・メンテナンスの工夫を行うことで、法律上10年ごと3年以内に実施しなければならない全面打診調査の条件をクリアしています。

それでは、この長期化する周期に伴う大規模改修のタイミングの変化に伴って、工事内容にはどのような違いが出てくるのでしょう。
具体的に見ていきましょう。

1回目のマンション大規模修繕の違い

新築から約12年、もしくは18年後に実施される1回目のマンション大規模修繕の時点ではまだ劣化具合も軽く、コンクリート内部にも及ぶほどの事象は見られないでしょう。

工事内容は新築に近い状態にするために、外壁補修や塗装、シーリングの打ち直し、防水工事などが中心となります。
1回目の大規模修繕時点では、新築12年後でも18年後でも工事内容は大きく変わらないといえます。

マンションと同じコンクリート造の学校や市・区役所、警察署などの公共建築物でも、12年周期で大規模修繕を行っているところは少なく、足場を組んで修繕をするのは20年目あたりからのケースが多いです。

さすがに20年まで修繕を延ばすと雨漏りなどのリスクが高まります。
しかし、18年目の時点であれば12年目に修繕するケースと比べても劣化具合に大差はないと考えられます。

2回目のマンション大規模修繕の違い

2回目のマンション大規模修繕は、12年周期だと新築から約24年後、18年周期だと約36年後を目安に実施されることになります。
いずれの周期も築20年を経過しているので、劣化が進行している部分がはっきりと現れている可能性が高いです。

この時点の主な工事内容は前回と同じく外壁塗装や防水工事、シーリングの打ち直しを含め、傷みやすい部分の素材を変えるなど新たなメンテナンスの追加が検討されます。

18年周期だと新築から30年以上経過しているので、12年周期よりも劣化が進行している部分が多い可能性もあります。
しかし、1回目の大規模修繕の内容や日々のメンテナンス次第では、2回目の修繕までの劣化を遅らせることが可能です。

その結果、修繕箇所も減り、コストカットにもつながります。
修繕の負担を減らせるように、特に18年周期の場合は1回目の時点から、長持ちする塗料や塗装方法などを選択していきましょう。

具体的には18年程耐候性のあるフッ素樹脂の外壁塗料やシリル化アクリレート系シーリングなどが用いられます。

3回目以降のマンション大規模修繕の違い

12年周期だと3回目のマンション大規模修繕は、新築から30年を超えた頃になります。
一方、18年周期だと築50年以上経過した頃に行われます。

築年数が30年も経過していると深刻な劣化が現れやすいので、過去2回の大規模修繕よりも予算は高く見積もっておく必要があります。

3回目の大規模修繕が実施されるタイミングを比較すると、12年周期と18年周期では約20年もの差があります。
大規模修繕計画を築60年と想定した場合、12年周期だと築40年を超えた頃に4回目の修繕が必要となるでしょう。

2.　12年周期のマンション大規模修繕のメリットとデメリット

建築基準法で定められている建物調査の関係で、マンション大規模修繕の目安は12年周期が一般とされていました。

今までどおり12年周期で修繕する場合、どのようなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。

12年周期のメリット

18年周期と比べると大規模修繕を実施する間隔が短くなるので、選択する塗装材やシーリング材、防水材のグレードを多少下げることが可能です。
耐候性に優れたものは、どうしても価格が高くなってしまいます。

しかし、修繕のスパンが短いのであれば、無理にハイグレードな材料を選ぶ必要がなくなるので、1回あたりの修繕コストを減らすことが可能です。

12年周期のデメリット

12年周期は18年周期と比べると大規模修繕の頻度が多くなります。
工事期間中はベランダ・バルコニーに出られない、洗濯物が干せないなど住民は気をつかいながら生活しなければなりません。
12年という期間は決して短くはないものの、長く同じマンションで暮らす住民にとっては、大規模修繕の頻度が多いことに大きなストレスに感じることもあるでしょう。

また、大規模修繕計画を築60年と想定した場合、12年周期では4回の工事が必要です。
実施頻度的にハイグレードの材料を選ぶ必要がないため、たとえ1回の工事にかかる材料費を節約できたとしても、人件費や足場の設置費用など、総合的に見ると修繕費用が割高になる可能性があります。

建物の劣化の進行速度は、立地などの環境も影響します。次回の修繕までの期間が短いからと12年耐用する材料を選んでも、紫外線や湿気などの影響で本来の耐用年数よりも早く劣化を引き起こすこともあります。

大規模修繕の時点で劣化が進行していれば、修繕費用は余計にかかってしまうでしょう。そのリスクを下げるためには、少し予算が増えても環境に合わせたグレードの材料を選ぶことが大切です。

3.　18年周期のマンション大規模修繕のメリットとデメリット

続いて、18年周期でマンション大規模修繕を行う場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

18年周期のメリット

18年周期でマンション大規模修繕をする場合、12年周期と比べると次回の工事との間隔が長くなります。
大規模修繕の頻度が減るので、騒音や養生による窓の開閉の制限等の住民にかかるストレスも軽減されるでしょう。

また、大規模修繕の間隔が長いので、12年周期よりも工事回数が少なくなることもメリットです。
築60年で大規模修繕を計画すると、18年周期は12年周期よりも1回分少ない3回の工事で済みます。
そうなると総合的な修繕費用もお得になります。12年周期と比較すると、60年後の修繕費用の差は14～15％程違うといわれています。

◆費用面でのメリット（100世帯規模のマンションの例）