【マンション管理組合様向け】マンション大規模修繕のよくあるトラブルとかしこい業者選びのコツ
マンションの劣化が気になり、大規模修繕を検討してるマンション管理組合の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的にマンションでは10年～20年の間には、劣化の程度により大規模修繕が必要になってきます。
しかし、どのように進めればよいか不安に感じてしまうこともあります。
そこで今回は、マンション大規模修繕のトラブルにはどのようなものがあるか、また、マンション大規模修繕を行う際の業者の選び方のポイントなどをご紹介します。
目次
1. 大規模修繕のよくあるトラブルと対策のポイント
マンションの大規模修繕を進めるには、次のようなトラブルが発生する可能性があります。
トラブルに対しての対策にはどのようなことが考えられるか、ポイントとともにご紹介します。
管理組合の意見がまとまらない
大規模修繕を行うとき、一般的には理事会などが管理組合を代表してまとめていきますが、意見がまとまらないというケースがあります。
修繕を行う前に、施工会社や工事の内容、規模などを組合員に対して説明会を行いますが、戸数の多い大きなマンションの場合、多数の組合員の意見をまとめるのは簡単ではありません。
大規模修繕は多額の費用が必要なものですから、組合員の中には反対意見を主張してくる方もいて、意見が衝突し、なかなか折り合いがつかない場合もあります。
さまざまな意見を受け止めつつも、具体的なメリットやデメリットを洗い出しながら、建設的な話し合いを心掛け、最終的に組合員全体が納得できるように進めることが大切です。
工事個所が多く、予算内におさまらない
10年ごとの大規模修繕では、2回目、3回目と、建物の劣化が進むにつれて修繕のための工事箇所が増え、当初予算におさまらなくなる、ということがあります。
基本的に大規模修繕の資金は、修繕積立金として新築時に一時金として納めているものと、毎月の積立金との合計です。
将来的に発生する大規模修繕のために、おおよその金額を準備していますが、予想を上回ってしまうと計画がまとまりません。
コスト削減が必要な場合は、手を掛ける箇所に優先順位をつけて検討しなおすことや、修繕方法として費用を抑えた手段で検討することなどが考えられます。
初回の大規模修繕では、明らかに修繕が必要なものと、いずれ修繕が必要になる箇所を洗い出し、2回目、3回目の修繕までの長期的な計画をおおまかに立てておくことをおすすめします。
マンション大規模修繕の経験が豊富な、信頼して相談できる依頼先選びが大切です。
しかし、修繕では思わぬ追加工事も発生するケースがあります。ゆとりを持った修繕ができるように積立金以外の予備費も準備しておくと安心です。
住民からのクレーム
マンションの大規模修繕時は、マンション住民からのクレームをはじめ、近隣住民からもクレームが起こりがちです。
足場の組み立てからはじまり工事中の音、振動、ほこりなどが近隣住民に多少なりとも影響してしまいます。
特に大規模修繕になると数カ月という期間になりますから、さまざまな配慮が必要です。
クレームを最小限に抑えるためには、マンション住民はもちろん、近隣住民に対しても、工事前に周知をしておきましょう。
自治会などを通じて、工事開始時期と完了時期、工事の時間帯、不明点などの問い合わせ先などを伝えます。
特に、振動が強い工事や臭いが発生するような工事の前には、ご迷惑をお掛けすることへの陳謝とともに、丁寧に伝えておくようにしましょう。
マンション住民に対しては、生活にどのような影響が出るのか、工事についてのより具体的な周知が必要です。
大規模修繕は外回りにも手を掛けることがありますので、足場やネットを施工するとベランダを使うときに不便になったり、工事中の作業員が外の足場の上を移動したりしますので、住民へのプライバシー配慮もしなければなりません。
工事中には普段の暮らしにどのような不便が生じるのか、事前に説明し十分に納得してもらうことが大切です。
2. かしこい業者選びのポイント3つ
マンションの大規模修繕をスムーズに運ぶためには、工事を進行する業者選びが大切です。
どのような着目点で選べばよいかのポイントをご紹介します。
中間マージンが発生しない！ 自社施工の会社
よけいな費用となる中間マージンが発生しない、自社施工の会社がおすすめです。大規模修繕では、設計事務所やコンサルティング会社などが施工会社と管理組合の間に入ることがあります。
その分、中間マージンが発生し、修繕費用にも影響します。設計プランから施工まで自社で行える会社なら一括で依頼できるため、費用も抑えられます。
安心して任せられる技術力のある会社
マンションの大規模修繕の実績がある会社を選ぶのは、安心して任せるためのポイントです。
さまざまな経験値を持つ会社なら、工事の進め方もスムーズですし、住民からのクレームなどの予期せぬトラブルにも、対処法や予防策などをアドバイスしてもらえる可能性があります。
また、経験豊富な会社であれば、依頼した回の修繕だけではなく、2回目、3回目という長期的な視野に立った、全体の修繕計画についても資金配分などの具体的なアドバイスをもらえるでしょう。
工期内にきちんと完了できる技術力と、トラブルを未然に防ぐ危機管理能力、トラブル発生時の適切で迅速な対応ができると、効率のよい工事を進められるため、結果的にコスト削減にもつながります。
正しい診断が行える会社
マンションの大規模修繕では、工事に際して、修繕前の建物診断チェックができる会社を選びましょう。
大きな費用を掛けて修繕することですから、劣化や不具合箇所を適切に判断し、見積りに反映させることが重要ですが、そのためには、建物のことをよく知っていて不具合の要因を見つけられる会社がおすすめです。
修繕は表面的な美観だけを変えるのではなく、今後も長く住み続けられるように壁内部の劣化も判断しなければなりません。
あいまいな診断にならないように、自社もしくは信頼できる協力会社に診断を依頼できる会社を選びましょう。
3. まとめ
今回は、マンションの大規模修繕について、マンション管理組合様に向けて、よくあるトラブルや、住民からのクレームを防ぐ方法、依頼する会社の選び方のポイントなどについてお伝えしました。
組合員の意見を聞いたり、周辺住民に事前に工事の周知をしたりと、大規模修繕の年に当たった管理組合には大きな負担があるものです。
近隣の対処などの含め一括して依頼できる会社を選ぶことで、スムーズな工事と安全性が期待できます。
今後に修繕を予定している方はぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。
